Działki na Wyspie Sobieszewskiej (Gdańsk) - Świbno

Na sprzedaż 2 działki sąsiadujące obok Siebie 980 oraz 970 m2.
Cena każdej z nich to 1 mln zł, możesz kupić jedną lub dwie działki.

Karta terenu do MPZP.
Mieszkalnictwo z usługami
Proporcje max 100% dla zabudowy mieszkaniowej, max 100 % dla zabudowy usługowej
woda, prąd, kanalizacja, telekomunikacja wzdłuż drogi
intensywność zabudowy do 0,5
dopuszczalna wysokość zabudowy do 11,0 m do głównej kalenicy.

Wyspa Sobieszewska to enklawa przyrody w Gdańsku, charakteryzująca się bogactwem fauny i flory, dzikimi plażami oraz lasami. Kluczowe elementy to dwa rezerwaty przyrody: Ptasi Raj (obejmujący jeziora Karaś i Ptasi Raj) oraz Mewia Łacha, które są ostoją dla wielu gatunków ptaków wodno-błotnych i wędrownych. Obie wyspy są częścią sieci Natura 2000.

Atrakcje i krajobrazy:
Szerokie plaże: Wyspa słynie z szerokich, piaszczystych plaż, które są doskonałe do spacerów i odpoczynku.
Rekreacja na wodzie - przystań jachtowa, plaże i kąpieliska
Lasy sosnowe: Pomiędzy plażami a wodami Martwej Wisły rozciągają się sosnowe lasy, które stanowią malowniczy krajobraz.
Foki, które wychodzą na brzeg, krzywy las, wieże widokowe
Liczne trasy rowerowe, piesze, do Nordic Walking
Gry terenowe dla dzieci Śladami Plentego, Obcy atakują, Leśna ścieżka zdrowia
Zbieranie bursztynu na plaży w Mikoszewie.

Koncepcja budowy pensjonatu:

Dane wejściowe (Twoje)

Powierzchnia działki: 1950 m²

Intensywność zabudowy (wskaźnik zabudowy / maks. PUM / GFA): 0,5

Stawka procentowa (maks. powierzchnia zabudowy / footprint): 30 %

Dopuszczalna wysokość zabudowy: 11 m

Obliczenia zgodności (dokładnie)

Maks. powierzchnia zabudowy (footprint) = 30% 1950 = 585 m²

Maks. powierzchnia użytkowa brutto / PUM (GFA) = 0,5 1950 = 975 m²

Wnioski: footprint nie może przekroczyć 585 m²; suma powierzchni wszystkich kondygnacji nie może przekroczyć 975 m²; wysokość budynku 11 m.

Założenia projektowe (przyjąłem w koncepcji)

Powierzchnia netto przeznaczona na pokoje: ok. 75% GFA (reszta to komunikacja, kuchnia, recepcja, zaplecze techniczne itp.).

Średni pokój z łazienką: ~30 m² (netto) typowe dla pensjonatu.

Miejsce parkingowe: przyjmuję 1 miejsce na pokój + 2 miejsca dla obsługi; powierzchnia potrzebna na 1 miejsce (wraz z manewrami) przyjmuję ~30 m² (liczone inkluzywnie: stanowisko + udziały dróg dojazdowych).

Kondygnacje ponadziemne: przy projektowaniu wysokości przyjęto realistyczne wysokości kondygnacji (np. 3,0-3,3 m) tak aby mieścić się w limicie 11 m.

(Jeśli chcesz inne założenia np. mniejsze pokoje, więcej powierzchni wspólnej lub garaż podziemny mogę to policzyć i zmodyfikować koncepcję.)

Dwie koncepcje zgodne z MPZP
Opcja A Budynek 2-kondygnacyjny (parter + 1 piętro) proponowane rozwiązanie (REKOMENDACJA)

Przyjęty footprint: 480 m² (mniejszy od maks. 585 m² coverage = 480 / 1950 = 24,62%)

GFA (2 kondygnacje): 480 2 = 960 m² ( 975 m² zgodne)

Szacowana powierzchnia netto na pokoje (75%): 0,75 960 = 720 m²

Liczba pokoi (przy 30 m²/pokój): 720 / 30 = 24 pokoje

Parking: 24 miejsca + 2 dla obsługi = 26 miejsc zajmuje około 26 30 = 780 m²

Pozostała powierzchnia zielona/tereny techniczne:   = 690 m²

Zalety:

Proste rozwiązanie konstrukcyjne i użytkowe, łatwe do adaptacji (możliwość rozdzielenia pokojów rodzinnych, apartamentów).

Łatwiejsze podejście do ewakuacji i logistyki śniadań/obsługi.

Niższa wysokość kondygnacji (np. 2 3,5 m) daje komfort wnętrz i nie ryzykuje przekroczenia 11 m.

Uwagi:

Parking zajmuje znaczną część działki możliwe rozwiązania: parking z kostki na terenie, parking częściowo podziemny (jeśli MPZP i warunki gruntowe pozwolą), lub ograniczenie liczby miejsc jeśli lokalne przepisy parkingowe na to pozwolą.

Opcja B Budynek 3-kondygnacyjny (np. parter + 2 piętra lub 3 pełne kondygnacje) kompaktowa masa

Przyjęty footprint: 325 m² (znacznie poniżej maks. 585 m² coverage = 325 / 1950 = 16,67%)

GFA (3 kondygnacje): 325 3 = 975 m² (dokładnie = max GFA)

Szacowana powierzchnia netto na pokoje (75%): 0,75 975 = 731,25 m²

Liczba pokoi (30 m²/pokój): 24 pokoje (może powstać drobna różnica, da się elastycznie rozdzielić)

Parking: podobnie ok. 26 miejsc ok. 780 m²

Pozostała powierzchnia zielona:   = 845 m²

Zalety:

Mniejszy footprint więcej terenu zielonego, lepsze strefy rekreacji dla gości.

Daje maksymalną GFA przy mniejszej zajętości terenu.

Wady / ryzyka:

Trzy kondygnacje muszą zmieścić się w limicie 11 m. W praktyce:

Jeśli przyjmiesz wysokość kondygnacji ~3,0 m 3 kondygnacje = 9,0 m + dach/izolacja 10-11 m to już jest na granicy.

Jeśli dach jest spadzisty/mansardowy, trzeba bardzo pilnować wysokości kalenicy. Bezpieczniejszy będzie dach płaski / stropodach lub niższe kondygnacje (np. 2,9 m).

Więcej pionów instalacyjnych, trudniejsza ewakuacja potrzeba 2 klatek schodowych i windy (dostępność).

Przybliżony program funkcjonalny (dla obu opcji, przykład)

Dla ~24 pokoi:

Recepcja / lobby: 20-30 m²

Sala śniadaniowa / jadalnia (48 miejsc): 90-120 m²

Kuchnia + zaplecze: 30-50 m²

Pom. gospodarcze / pralnia: 20-30 m² (+ ewentualnie piwnica)

Pom. techniczne / kotłownia: 15-25 m²

Pom. personelu / pokój socjalny: 10-15 m²

Klatki schodowe i komunikacja: ~15-20% GFA (już ujęte w 25% niewyliczonym)

Ewentualne: mała sala konferencyjna/SPA/sauna w zależności od priorytetów.

Rozwiązania techniczne i urbanistyczne (zalecenia)

Kształt budynku: wydłużony blok z niezależnymi wejściami do części recepcyjnej, albo konfiguracja L z patio wybór zależy od nasłonecznienia i najkrótszych dojść do parkingu.

Poziom posadowienia / piwnica: rozważ piwnicę techniczną na pralnię/technikę nie powiększa nadziemnego GFA (ale zależy od lokalnych przepisów liczonych do GFA).

Parking: rozważ część podziemną (redukuje powierzchnię magazynowaną na działce, ale zwiększa koszt). Alternatywnie dużo zieleni między stanowiskami + ekologiczne odwodnienie.

Dach: dla opcji 3-kondygnacyjnej rekomenduję stropodach płaski: ułatwia utrzymanie limitu wysokości. Dla opcji 2-kondygnacyjnej można rozważyć dach spadzisty dla estetyki.

Materiały: cegła / tynk mineralny + drewniane detale balkonu, duże przeszklenia od strony południowej dla doświetlenia pokojów.

Zrównoważenie: panele fotowoltaiczne na dachu, retencja wód opadowych (zbiornik podziemny), oświetlenie LED, system rekuperacji obniży koszty eksploatacji i zwiększy atrakcyjność.

Kontrole zgodności (podsumowanie)

Coverage: obe opcje mieszczą się w limicie 30% (A: 24,6%; B: 16,7%).

GFA: A = 960 m² (mniej niż 975 m²) OK; B = 975 m² dokładnie limit OK, ale bez marginesu.

Wysokość: opcja A łatwo zmieścić w 11 m; opcja B wymaga precyzyjnego projektowania wysokości kondygnacji i dachu żeby nie przekroczyć 11 m (zalecane stropodach płaski lub obniżone wysokości kondygnacji).

Rekomendacja

Jeśli priorytetem jest prostota, komfort i niższe ryzyko przekroczenia wysokości, wybierz Opcję A (2 kondygnacje, footprint 480 m², GFA 960 m²) daje komfortowe pokoje (24), prostszą logistykę i ładny ogród/teren rekreacyjny.
Jeśli priorytetem jest maksymalizacja powierzchni użytkowej przy większej powierzchni zielonej (mały footprint) i akceptujesz bardziej skomplikowaną konstrukcję wybierz Opcję B (3 kondygnacje, footprint 325 m², GFA 975 m²), ale pilnuj wysokości.

Serdecznie polecam i zapraszam do kontaktu w dogodnie wcześniej ustalonym terminie.

Prezentowana oferta ma charakter informacyjny, nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu Art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego.
Na mocy ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. Z 1994 roku Nr 24, poz. 83 z późn. zm.) kopiowanie treści oraz fotografii bez pisemnej zgody biura Patron Nieruchomości , stanowi naruszenie majątkowych praw autorskich oraz podstawę do odpowiedzialności karnej przewidzianej przepisami Art. 116 par. 1- 4 w.w. ustawy.